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akin-Pressedienst.
Aussendungszeitpunkt: Mittwoch, 26. April 2017; 20:53
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Wohnen/Kapitalismus:

> Problemlösung mit Kern und Faymann

Die Bundesregierung möchte das Wohnungsproblem lösen -- durch Privatisierung
des sozialen Wohnbaus
Von *Christoph Ulbrich* (Semiosis-Blog)

Österreich hat ein Wohnbauproblem. Die Zahl der Neubauten hinkt dem Bedarf
deutlich hinterher. Die von Bundeskanzler Christian Kern im Plan A und im
Arbeitsprogramm der Regierung skizzierte Plan würde - so er umgesetzt wird -
den gemeinnützigen Wohnbau de facto privatisieren.

Mitte Jänner 2017 präsentierte Christian Kern seinen umfangreichen Plan A.
Ab Seite 100 sind darin Kerns Vorschläge zum Thema Wohnen skizziert. Die
ersten vier Punkte tragen die Handschrift der Mietervereinigung.
Nachvollziehbare Richtwertmieten, geringere Betriebskosten, die Abschaffung
von Maklergebühren für Mieter und die Beschränkung von Befristungen. All das
sind für die Mieter sinnvolle - doch altbekannte - Forderungen der SPÖ. Die
dringend notwendige, indes immer wieder gescheiterte Reform des
Mietrechtsgesetzes steht hingegen nicht am Plan. Eine solche umfangreiche
Reform ist - das weiß sicher auch Bundeskanzler Kern - mit der ÖVP nicht zu
machen. Oder wie es Justizminister Brandstetter ausdrückte, als die
Regierung die Mietrechtsreform Ende 2014 einmal mehr auf die lange Bank
schob: Man "kann kein Gesetz erzwingen".

Nur im fünften Punkt hat Christian Kern einen wirklich neuen Ansatz. Und der
hat es in sich. Unter der Überschrift "Gemeinnützige Bauträger Motivieren"
ist dort zu lesen:

"Durch die Beseitigung bestehender Barrieren für Investitionen sollen
verstärkt Mittel in den Bau von leistbaren Wohnungen durch gemeinnützige
Bauträger fließen. (.) Im Moment können institutionelle Anleger (wie
Versicherungen) allerdings nur sehr eingeschränkt in gemeinnützige
Wohnbauträger investieren, da solche Anteile nur eingeschränkt handelbar
sind. Durch entsprechende Anpassungen könnte die Investition in
gemeinnützige Wohnbauträger für institutionelle Anleger deutlich
interessanter werden. ExpertInnen gehen von einem Potential von ca. 2
Milliarden Euro pro Jahr bis 2020 aus, was jährlich etwa 10.000 zusätzlichen
Wohnungen entspricht."

Es sollen also verstärkt Mittel in den Bau von leistbaren Wohnungen durch
gemeinnützige Bauträger fließen. Was auf den ersten Blick sinnvoll klingt,
würde in der Umsetzung allerdings den letzten Rest Gemeinnützigkeit aus dem
gemeinnützigen Wohnbau entfernen. Doch dazu später mehr.

Regierung übernimmt Forderung aus dem Plan A

Als Kanzler Kern und ÖVP-Vizekanzler Mitterlehner zwei Wochen später das
Arbeitsprogramm 2017 der Regierung präsentieren, findet sich genau diese
Forderung wieder. Im Arbeitsprogramm ist auf Seite 6 unter Punkt 1.8 zu
lesen:

"Zusätzliche Mobilisierung privaten Kapitals -- Um institutionellen Anlegern
Investitionen in Anteile gemeinnütziger Wohnbauträger zu erlauben, soll der
künftige Verkaufspreis dieser Anteile über dem Kaufpreis liegen können, ohne
dass es zu höheren Gewinnausschüttungen der Wohnbauträger kommen muss."

Dieser unscheinbare Satz hat einiges an Sprengkraft in sich. Bedeutet er
doch nichts anderes als die Privatisierung des sozialen Wohnbaus - durch die
Hintertür. Übrigens: Kein anderer Punkte aus Kerns Wohnbau-Plan A hat es ins
Arbeitsprogramm der Regierung geschafft.

Was ist noch gemeinnützig am Gemeinnützigen Wohnbau?

Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) werden landläufig als
"Genossenschaften" bezeichnet. Tatsächlich ist aber nur ca. die Hälfte der
GBVs als Genossenschaft organisiert. Viele - vor allem große
"Genossenschaften" - sind in Wirklichkeit gar keine.

Die Bezeichnung "gemeinnützig" ist im Zusammenhang mit Gemeinnützigen
Bauvereinigungen (GBV) auch jetzt schon streng genommen falsch und
irreführend. Gemeinnützig Bauvereinigungen genießen - so wie andere
gemeinnützige Institutionen - zahlreiche steuerliche Vorteile. Sie sind
beispielsweise von der Körperschaftssteuer befreit. Anders als andere
gemeinnützige Institutionen können GBVs aber sehr wohl Gewinne - in der Höhe
von max. 3,5% des Stammkapitals - ausschütten. Anders als bei anderen
gemeinnützigen Organisationen müssen sämtliche Gewinne NICHT dem
(gemeinnützigen) Zweck entsprechend reinvestiert werden.

Der wohl bekannteste Steuerrechtler des Landes, Prof. Werner Doralt,
bezeichnet in seinem Lehrbuch den Gebrauch des Begriffs "gemeinnützig" im
Zusammenhang mit GBVs deswegen auch als "Missbrauch durch den Gesetzgeber"
und Täuschung der Rezipienten "über die Interessen der steuerbegünstigten
Institution".

Die im Regierungsprogramm skizzierten Gesetzesänderungen würden nun auch den
letzten Rest "Gemeinnützigkeit" der GBVs "verkaufen".

Anleger wollen Renditen sehen

Plan A und Arbeitsprogramm der Regierung wollen also Anleger motivieren zu
investieren. Nicht wirklich beantwortet wird allerdings die Frage: Warum
sollte ein (institutioneller) Anleger in ein (gemeinnütziges) Unternehmen
investieren? Für einen Anleger gibt es eigentlich nur eine Motivation, ein
Investment zu tätigen. Und das ist die Rendite. Schon jetzt kann ein
Investor mit einer GBV eine Rendite von 3,5% auf das eingesetzte
(Stamm-)Kapital erzielen. Angesichts der derzeit extrem niedrigen Zinsen am
Kapitalmarkt ein gar nicht so schlechter Prozentsatz. Nach Ansicht der
Regierung aber offensichtlich noch nicht genug.

Was die Gesetzesänderung bedeuten würde?

Eigentümer der GBVs sind, so sie keine Genossenschaften sind, Kommunen,
Gewerkschaften, aber auch Stiftungen, Banken oder Versicherungen. Derzeit
können diese Eigentümer Anteile an einer GBV nur zu jenem Preis wieder
verkaufen, zu dem sie diese Anteile gekauft haben. Die Vorlage der Regierung
sieht vor, das aufzuheben. Anstatt am einbezahlten Stammkapital würde sich
der Wert der Anteile dann vor allem am meist um ein vielfaches höheren
Eigenkapital bemessen. Also schlicht am Marktwert. Die Anteile der
Eigentümer wären über Nacht ein vielfaches Wert. Und das aufgrund jener
Rücklagen, die aus den Mietzinsen der Mieter gebildet werden. Und eigentlich
den Bau von Wohnungen für die nächsten Generation dienen sollen.

Geldregen für Investoren

Zwei konkrete Beispiele: Das Österreichische Siedlungswerk (ÖSW) z.B. ist
eine gemeinnützige Aktiengesellschaft mit einer Bilanzsumme (2014) von 855
Millionen Euro. Laut Firmenbuch gehört das ÖSW zu gut 80% der "Ingeborg
Meier Privatstiftung". Das Stammkapital des ÖSW beträgt 5 Millionen Euro.
Die Ingeborg Meier Privatstiftung hat also für diese 80% 4 Millionen Euro
bezahlt. Jährlich werden maximal 3,5% Gewinn an die Privatstiftung
ausgeschütet. Das können also maximal 140.000 Euro sein. Das Eigenkapital
des ÖSW ist aber - durch Rücklagen aus den Mieteinnahmen - in den letzten
Jahrzehnten auf 124 Millionen Euro angewachsen. Also das 20-fache des
ursprünglichen Stammkapitals. Eine Beurteilung des Unternehmenswertes nach
den geplanten Regeln würde der Wert des Assets von einem Tag auf den anderen
um das 20-fache steigen. Das klingt nach einer unglaublichen Wertsteigerung,
entspricht aber in etwa den Berechnungen der "Presse" wonach alle
Gemeinnützigen zusammen derzeit einen Wert von ca 700 Mill. Euro haben. Und
sich dieser Wert mit der Gesetzesänderung auf über 11 Mrd. auf das 15-fache
steigern würde.

Ähnlich das Bild beim Österreichischen Volkswohnungswerk (ÖVW). Das ÖVW ist
laut Homepage seit 1984 "zu 100% Tochter der Erste Bank". Dieser 100%-Anteil
ist nach derzeitiger Rechtslage lediglich die Höhe des Stammkapitals wert.
Und das Stammkapital des ÖVW - bezahlt von der Erste Bank - beträgt
bescheidene 218.000 Euro. Würde man das ÖVW hingegen nach Marktwert
bewerten, wäre es ein vielfaches Wert. Denn das Unternehmen hat laut Bilnz
(2013) eine beachtliche Bilanzsumme von 366 Millionen Euro, ein Eigenkapital
von 34 Millionen und machte alleine 2013 einen Bilanzgewinn von fast 7
Millionen Euro.

Der gemeinnützige Wohnbau sieht sich in seiner Existenz bedroht

Es hat ein paar Wochen gedauert, aber dann hat die Branche auf die Forderung
von Christian Kerns Plan A bzw. des Arbeitsprogramms der Regierung reagiert.
Die Branche, das ist in erste Linie der Revisionsverband "Verband der
gemeinnützigen Bauträger".

Der Vorstand des Verbandes ist - wie so oft in Österreich - streng
großkoalitionär aufgeteilt. Derzeit besteht der Vorstand aus den SPÖ-nahen
Karl Wurm (GEWOG) und Ewald Kirschner (GESIBA) und den ÖVP-nahen Alfred Graf
(GEDESAG) und Herwig Pernsteiner (ISG).

Der Vorstand ist sich einig, dass die Gesetzesänderung die Existenz des
gemeinnützigen Bausektors beenden würde. Somit sind sowohl die SPÖ-nahen als
auch die ÖVP-nahen WohnbauexpertInnen gegen den Vorschlag. Die
Bautensprecherin der Grünen, Gabriela Moser, bezeichnet die Pläne der
Regierung - wohl zurecht - wörtlich als "Genickschuss" für den sozialen
Wohnbau.

Gibt es überhaupt ein Finanzierungsproblem?

Machen wir wieder einen Schritt zurück. Mehr Investitionen in den Wohnbau.
Das klingt angesichts der Wohnungsnot auf den ersten Blick nach einer guten
Idee. Allerdings sind das Problem der gemeinnützige Bauträger nicht primär
mangelnde Finanzmittel. Wie etwa auch die Bautensprecherin der Grünen
Gabriela Moser in den Medien betont. Die GBVs kommen in der derzeitigen
Niedrigzinsphase über unterschiedliche Hebel leicht an "billiges Geld". So
hat sich z.B. die Sozialbau AG 2015 über eine 20-jährige Unternehmensanleihe
35 Millionen Kapital geholt. Zu einer Verzinsung von 2,2%. Die Vorstände der
Sozialbau berichten von regem Interesse an den Anleihen des Unternehmens.

Ein Finanzierungsproblem gibt es also im Sozialen Wohnbau eher nicht. Das
Hauptproblem, warum zu wenig gebaut wird, liegt wo anders: Nämlich bei den
Grundstücken.

Die Bestimmungen der Wohnbauförderung sehen vor, dass nur Bauten gefördert
werden, die keinen höheren Bodenpreis als 250 Euro/m² Wohnfläche haben. Ein
Preis der wegen der in den letzten Jahren stark gestiegenen
Grundstückspreise in den Ballungsräumen nicht mehr erreichbar ist. Selbst in
absoluten Randlagen wie z.b. Stammersdorf liegen die Preise bereits bei 350
Euro. In besseren Gegenden nochmals weit darüber.

Es mangelt somit an für den gemeinnützigen Wohnbau geeigneten - weil
leistbaren - Grundstücken. Eine Tatsache, die übrigens nicht neu ist. Die
GBVs kommunizieren seit Jahren, dass die steigenden Grundstückspreise ein
massives Problem für den sozialen Wohnbau sind. So GBV-Obmann Karl Wurm per
Presseaussendung bereits 2012(!). Also: Grundstücksverkäufe unter Wert. Eine
typisch österreichische Lösung

In diesem Kontext ist auch die jüngste Kritik des Rechnungshofs zu
verstehen. Ja, die Stadt hat Grundstücke unter Marktwert verkauft.
Allerdings mit dem Ziel den GBVs Grundstücke zur Verfügung zu stellen, deren
Kaufpreis unter der gesetzlichen Preisbeschränkung liegt. Oder anders
gesagt: Würde die Stadt Grundstücke ausschließlich zum Marktwert verkaufen,
käme niemals eine GBV zum Zug. Insofern ist das Vorgehen der Stadt eine
typisch österreichische Lösung. Man umgeht ein Gesetz, aber immerhin - das
sei zur Ehrenrettung von Stadtrat Ludwig gesagt - in guter Absicht. Eine
typisch österreichische Lösung eben.

Regierungsvorlage aus dem Lobbyistenbüro

Der Entwurf zur Regierungsvorlage, der seit Jänner durch die Branche
sickert, ist aber nicht nur ob seines Inhalts brisant. Bemerkenswert ist
auch, wie der Gesetzesentwurf zustande kam. Geschrieben haben den
Gesetzesentwurf nämlich nicht die Legisten des zuständigen
Wirtschaftsministeriums. "Gemunkelt wird, dass ein Rechtsanwalt eines
Finanzkonzerns als Autor fungiert haben soll." berichtet der "Standard"
Anfang Februar. Wer die Branche kennt, denkt dabei schnell an die SPÖ-nahe
Wiener Städtische Versicherung - Mehrheitseigentümerin der Sozialbau AG, der
größten GBV des Landes. Eine Vermutung, die von Recherchen des "Falter" ein
Monat später bestätigt werden. Der Falter zitiert den Direktor des Verbandes
gemeinnütziger Bauvereinigungen, Alois Feichtinger, mit den Worten: "Es ist
naheliegend, dass der Vorschlag aus der Finanzindustrie kommt"

Werner Faymann & Josef Ostermayer lobbyieren

Die Wiener Städtische Versicherung hat seit September 2016 einen prominenten
Lobbyisten in Sachen Wohnbau-Finanzierung: Ex-Bundeskanzler Werner Faymann.

Im gleichen Konzern ist seit November 2016 auch der engste Vertraute
Faymanns zu Regierungszeiten tätig: Ex-Kanzleramtsminister Josef Ostermayer
ist seit November 2016 im Vorstand der Sozialbau AG. Der mit ca. 300.000
Euro gut dotierte Vorstandsposten wurde extra für Ostermayer geschaffen.
Denn der Vorstand der Sozialbau wurde von drei auf vier Mitglieder
vergrößert. Während Ostermayer also direkt bei Österreichs größter GBV
arbeitet, lobbyiert Fayman für die Mehrheitseigentümerin der Sozialbau.

Während Faymanns Rolle als Lobbyist der Wiener Städtischen klar ist, ist die
Rolle von Josef Ostermayer undurchsichtiger. Denn obwohl wie oben erwähnt
alle prominenten Vertreter des Gemeinnützigen Wohnbaus gegen den Vorschlag
aus dem Plan A bzw. dem Arbeitsprogramm der Regierung sind, arbeitet
Ostermayer als Vorstand der größten GBV des Landes in die andere Richtung.
Der Falter berichtet aus der Branche: "Ostermayer lobbyiert seit Monaten für
die Gesetzesänderung, in Ministerien, bei Interessenvertretungen."

Steilvorlage für Strache

Spät, aber doch, ist schließlich auch der Parteiobmann der nach
Eigendefinition "sozialen Heimatpartei" auf das Thema aufmerksam geworden.
Das Ganze ist ja auch eine Steilvorlage für Strache. Vor wenigen Tagen
titelt die FPÖ eine Presseaussendung "HC Strache: SPÖ-Kanzler Kern will
Genossenschaftsmieter an die Finanzindustrie ausliefern", Und weiter "Was
wir hier erleben, ist echter Neoliberalismus. Offenkundig möchte Christian
Kern den Weg Margaret Thatchers gehen und das Sozialwohnungswesen
schrittweise demontieren". Eine Einschätzung mit der Strache im wesentlichen
richtig liegt.

Was die Regierung sinnvollerweise tun sollte

Keine Frage: Es gibt zahlreiche Probleme im Bereich der Gemeinnützigen
Bauträger: Absurd hohe Managementbezüge, Freunderlwirtschaft, keine
effizienten Kontrollen, intransparente Grundstücksvergaben. Die Lösung kann
aber nicht sein, die GBVs der Finanzindustrie zu überlassen und die Idee des
gemeinnützigen Wohnbau damit de facto abzuschaffen.

Zuerst sollte schnell die - immer wieder geforderte - Widmungskategorie
"geförderter Wohnbau" geschaffen werden, um genug Grundstücke zur Verfügung
stellen zu können. Als zweites bräuchte es ein Ende der Selbstkontrolle der
GBVs und stattdessen eine Prüfung der GBVs durch den Rechnungshof - auch das
ist keine neue Forderung. Drittens ist die immer wieder verschobene Reform
des Wohnrechts nötig. Das Mietrecht ist ungerecht. Und das einschlägige
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist derart unverständlich, dass sich selbst
Experten kaum zurecht finden. ###


Originaltext inklusive Links zu den Quellen:
http://www.semiosis.at/2017/04/11/die-regierung-kern-moechte-das-wohnungsproblem-loesen-durch-privatisierung-des-sozialen-wohnbaus/
KurzURL: http://tinyurl.com/akin10WOHN



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